Ist Hundehaltung in Mietwohnungen erlaubt?

Da nicht bellende Hunde erfahrungsgemäß eine seltene Ausnahme darstellen und bekanntlich nicht alle vierbeinigen Mitgeschöpfe harmlose Schoßhunde sind, sind diese Tiere immer wieder Anlass von – besonders häufig in Mehrparteinhäusern zu Tage tretenden – Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Was die Zulässigkeit der Haltung von Hunden in Mietwohnungen angeht, kommt es in erster Linie auf den Mietvertrag an. Ist dem Mieter die Hundehaltung laut Mietvertrag nicht generell untersagt, ist das Halten von Hunden regelmäßig erlaubt; Belästigungen, die über das zu zumutbare Normalmaß hinausgehen, muss der Vermieter aber nicht hinnehmen. Wurde im Mietvertrag ein ausdrückliches Verbot, Hunde zu halten, vereinbart, gilt dieses Verbot schlechthin und nicht etwa erst dann, wenn Probleme mit dem Tier auftreten. Während der Vermieter im ersten Fall lediglich die Unterlassung des mit der Haltung des Hundes verbundenen störenden Verhaltens begehren kann, ist er im zweiten Fall berechtigt, den Mieter auf Unterlassung jeglicher Hundehaltung zu klagen. Zieht die Hundehaltung Beschädigungen des Mietgegenstandes nach sich, werden durch vom Hund ausgehende Verunreinigungen, Lärm- bzw. Geruchsbelästigungen oder durch eine besondere Aggressivität des Tieres wichtige Interessen des Vermieters oder anderer Mitbewohner verletzt oder wird dadurch das friedliche Zusammenleben der Hausbewohner erheblich beeinträchtigt, stellt das überdies einen Kündigungsgrund dar.

Was ist ein Energieausweis für Gebäude?

Für alle neu gebauten Gebäude ab 1.1.2008 und für alle bestehenden Gebäude, die vermietet oder verkauft werden, ist seit 1. Jänner 2009 verpflichtend ein Energieausweis auszustellen, in welchem der Energieverbrauch des Gebäudes unter vorgegebenen Normbedingungen dargestellt ist. Durch den neuen Energieausweis wird die Energieeffizienz von Gebäuden transparent gemacht, was sich notwendigerweise auf die Miet- und Kaufpreise für Immobilien auswirkt, weil jeder Laie anhand des Energieausweises sofort erkennen kann, ob es sich bei einem Gebäude um eine sparsame Immobilie oder einen Energieverschwender handelt.

Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung bei Sturmschäden?

Wenn durch einen Sturm ein Schaden hervorgerufen wurde ist es wichtig, bei der Hausverwaltung eine vollständige Schadenmeldung abzugeben, damit die Hausverwaltung die eingetretenen Schäden feststellen und sich in der Folge um die Schadensabwicklung kümmern kann. Die Hausverwaltung ist für die Schadensabwicklung hinsichtlich von Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuständig. Schäden an der Wohnungseinrichtung sind von den Betroffenen bzw. über deren Sturmversicherungen abzuwi­ckeln. Auch für Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft wird in der Regel eine Sturmversicherung abgeschlossen worden sein. Soweit Schäden nicht von der Sturmversicherung gedeckt sind, hat die Hausverwaltung mehrere Kostenvoranschläge einzuholen und die günstigste Schadenbehebungsmaßnahme in Auftrag zu geben. Die Kosten für solche, nicht versicherte Schäden, trägt die Miteigentümergemeinschaft.

Wer haftet bei Sturmschäden?

Ein Sturm stellt höhere Gewalt dar, sodass für Schäden, die vom Sturm direkt verursacht wurden, wie abgedeckte Hausdächer, grundsätzlich niemand haftet, es sei denn der Eigentümer der beschädigten Sache verfügt über eine Sturmschadenversicherung. In diesem Fall ist der abgeschlossene Versicherungsvertrag maßgeblich, in welchem insbesondere festgelegt ist, ab wann von einem Sturm zu sprechen ist, sowie welche konkreten Schäden versichert sind und wie hoch die Ersatzleistungen sind. In der Regel wird ab einer Windgeschwindigkeit von 60 km/h von einem Sturm gesprochen. Üblicherweise sind Sachschäden versichert, die durch unmittelbare Einwirkung des Sturms entstehen, wobei unmittelbare Einwirkung auch dann vorliegt, wenn z. B. Gebäudeteile oder Bäume durch den Sturm gegen versicherte Sachen geworfen werden. Für Schäden, die durch sturmbedingt abgelöste Gebäudeteile einem Dritten zugefügt werden, haftet gemäß § 1319 ABGB der Besitzer des Gebäudes, wenn nicht bewiesen werden kann, dass er alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet hat.

Was ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Mit dem Erwerb von Wohnungseigentum wird der Käufer Eigentümer eines Anteiles der Liegenschaft, auf der sich das Gebäude mit seiner Wohnung befindet. Damit ist das ausschließliche Benützungsrecht an der Wohnung verbunden. An den allgemeinen Teilen der Liegenschaft (Garten, Stiegenhaus, Lift etc.) hat der Wohnungseigentumserwerber gemeinsam mit anderen Wohnungseigentümern anteilige Nutzungsrechte, wogegen die Nutzung seiner Wohnung ausschließlich ihm zusteht. Das Parifizierungsgutachten ist ausschlaggebend für die Höhe des Anteils, den der jeweilige Wohnungseigentümer zu den allgemeinen Kosten der Liegenschaft (Betriebskosten, Reparaturkosten Rücklagen etc.) beitragen muss. Es empfiehlt sich daher, die Übereinstimmung des Parifizierungsgutachtens mit den tatsächlichen Gegebenheiten zu prüfen. Weiters ist zu erfragen, wie hoch die Rücklagen für Reparaturkosten sind bzw. ob in nächster Zeit Reparaturen anstehen, da mangels ausreichender Rücklagen die Reparaturen von demjenigen mit zu tragen sind, der gerade Wohnungseigentümer ist. Der zukünftige Wohnungseigentümer sollte sich auch über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrages informieren. In diesem sind insbesondere die Aufteilung der Betriebskosten und besondere Benützungsvereinbarungen der Wohnungseigentümer betreffend Allgemeinflächen, PKW-Abstellplätze, Kellerabteile etc. geregelt. Bei Abschluss des Kaufvertrages über noch zu errichtende Eigentumswohnungen ist insbesondere auf eine genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes (Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibungen), die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, die vom Vertragserrichter zu erfragende Sicherungsmethode und die vom Käufer allenfalls zu übernehmenden Lasten der Liegenschaft zu achten.

Was ist bei Bauträgerverträgen zu beachten?

Das BTVG gewährt dem geübten Rechts­anwender einen Rahmen, der dem Erwerber und dem Bauträger ausreichend Sicherheit bietet. Wenn aber Vertragserrichter die Anwendbarkeit des BTVG nicht genau prüfen, kann das Ziel, den Empfänger vor dem Verlust des eingesetzten Kapitals zu schützen verfehlt werden. Es kann dazu kommen, dass der Erwerber sowohl die Rücktrittsfristen nach § 5 BTVG versäumt und die gesetzlich vorgesehenen Sicherheiten verliert. Es empfiehlt sich daher – besonders wenn Grundstück und Haus in einem Zug erworben werden – bereits vor Vertragsabschluss bei einem erfahrenen Rechtsberater Ratschläge und Informationen einzuholen.

Wer ist für die Reinigung eines Gebäudes verantwortlich?

Fragen der Reinhaltung von Gebäudeteilen und gemeinsam genutzten Flächen (Stiegenhäuser und Grünflächen), stellen sich nicht nur im Winter. Von Mietern oder Eigentümern privat genutzte Flächen (Balkone, Kellerabteile) sind von diesen reinzuhalten. Grundsätzlich gilt die Pflicht, allgemein genutzte Teile sauber zu halten. In Fällen der Miteigentumsgemeinschaft bestimmt die Eigentümerversammlung darüber, ob in Eigenregie, meist in einem Rotationsprinzip, Reinigungsarbeiten durchgeführt werden, die Aufgaben einem Hausverwalter oder externem Dienstleister übertragen werden; die dafür anfallenden Kosten gehen in die Betriebskostenabrechnung ein. Besteht ein Mietverhältnis nach dem MRG trifft die Pflicht der Gebäudereinigung grundsätzlich den Vermieter/Eigentümer. Diese Verpflichtung wird oft im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, sonst werden die anfallenden Aufwendungen über die Betriebskosten abgewälzt. Nach einer Gesetzesänderung werden keine neuen Hausbesorger mehr angestellt, an ihre Stelle treten nun sog. Hausbetreuer. Die Kosten der Hausbetreuung sind Betriebskosten, im Gegensatz zum Hausbesorger sind die Pflichten des Hausbetreuers aber im einzelnen vertraglich exakt festzulegen.